Co określa i kiedy jest potrzebna decyzja o warunkach zabudowy?

Decyzja o warunkach zabudowy potrzebna jest inwestorowi, który zamierza zrealizować inwestycję na terenie, który nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z przepisami prawa ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu, następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jednakże duża część terenów nie jest objęta planami miejscowymi. W takiej sytuacji musimy uzyskać indywidualną dla naszej nieruchomości decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, potocznie znaną jako \\\"wuzetka\\\". Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia warunków zabudowy. Decyzja WZ określa dopuszczalny sposób wykorzystania nieruchomości i określa, w jaki sposób właściciel może wykorzystać swoją nieruchomość - np. jaką wysokość może mieć budynek, ile może wynieść powierzchnia zabudowy, jaka jest linia zabudowy, jaki może być kąt nachylenia połaci dachu lub czy w ogóle dana inwestycja jest dopuszczalna.

Warunki niezbędne dla wydania decyzji

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

- co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu

- teren ma dostęp do drogi publicznej

- istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (wystarczy jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwym gestorem mediów a inwestorem)

- teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc

Wystąpienie o decyzję

W celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, należy złożyć wniosek w miejscowym urzędzie gminy. We wniosku tym należy określić:

- granice terenu objętego wnioskiem - należy je zaznaczyć na kopii mapy zasadniczej obejmującej teren inwestycji oraz obszar, na który ta inwestycja będzie oddziaływać (sąsiednie działki)

- plan zagospodarowania terenu, sporządzony na aktualnej mapie do celów lokalizacyjnych

- opis planowanej inwestycji - przybliżoną powierzchnię i wysokość, ilość pięter, określenie czy będzie to budynek mieszkalny, przemysłowy, handlowo-usługowy itd.

- planowane zapotrzebowanie na energię, wodę oraz sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków oraz wskazanie dostępu do drogi publicznej

- czy i w jaki sposób planowany obiekt będzie wpływał na środowisko.

Decyzję wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Na jej wydanie urząd ma jeden miesiąc.

Aby złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie trzeba być właścicielem nieruchomości. Daje to inwestorowi pewność - jeszcze przed zakupem nieruchomości - że będzie ją można zagospodarować w zamierzony sposób. Decyzja o warunkach zabudowy poprzedza decyzję o pozwoleniu na budowę lub zgłoszenie budowy w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. Co więcej, zgodnie z art. 35 tejże ustawy, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego, właściwy organ sprawdza zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu.

Odwołanie od decyzji

W przypadku, gdy inwestor z wydanej decyzji nie jest zadowolony lub gdy urząd w ogóle odmówił wydania decyzji o warunkach zabudowy, możliwe jest wniesienie odwołania. Organem odwoławczym jest samorządowe kolegium odwoławcze a przepisy prawa dają 14 dni od momentu otrzymania decyzji wójta, burmistrza lub prezydenta miasta na wniesienie odwołania. Zaś na decyzję SKO można wnieść skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego w terminie 30 dni od jej otrzymania.

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717; Ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (Dz. U. Nr 243 poz. 1623 z 2010 r. ze zm.); Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588).